為了拿到“預售證”

在北京，前幾期都以毛坯房簽約的“首創新悅都”，下月開盤的新房源忽然搖身一變為“精裝修”住宅，均價從前一期的每平方米1.8萬元上漲到每平方米1.95萬元，但上漲的這一部分是在“地下工作”，被作為“裝修款”進行處理。“到時交房還是交毛坯房，這個‘裝修款’就是為了拿到預售證。”銷售人員并不回避通過“雙面合同”漲價的事實。

位于同一區域的某知名品牌學區房更是給出了高達100萬元的精裝修款，簽了個雙面合同，如果算上房款本身的30%首付，即便是首套房購房者，首付比例也接近200萬元，而該項目在2011年開盤之初的首付款最低僅為30萬元。

開發商的這一新招，與北京樓市這一階段呈現出供需兩旺的火爆情況有關。據亞豪機構不完全統計，僅上周日一天，北京樓市開盤的5個項目的近千套房源就全部售罄，這5個項目分別是望京·金茂府、華潤公元九里、潤楓領尚、北京風景4個老項目后期以及旭輝E天地一個純新盤項目，5個項目累計新增供應套數超過千套，環比增長284%。

在供需兩旺的背景下，拿到“預售證”就成了開發商的一塊心病，定價太高，政府方面不給發預售證;定價太低，開發商自己也不甘心。怎么打“擦邊球”，開發商又九曲回腸地打起了歪主意，開始玩起了“雙面合同”的游戲，這就像一半是海水、一邊是火焰一樣，表面上看，新盤的房價沒有上漲甚至有所回落，但實際上開發商已把另外一部分“利潤”，放在了裝修款里 “解決”。

精裝分離有隱憂

“如果僅僅是略高于普通精裝修款的價格還尚在接受范圍，但現在幾乎發展到一個300萬元左右的樓盤、裝修款搭配要到70萬元的離譜地步，甚至有上百萬元的附加合同。”北京義正律師事務所律師安優林表示，這樣的情況，實際上就是“陰陽合同”。

一位專門研究合同法的價格專家表示，這種做法的隱患很大，因為裝修款的簽訂，既沒看到材料，也沒看到廚衛用品等實物，一旦總合同出現了問題。怎么才能把根本不存在的“裝修款”折算出來，有一定困難，一旦有糾紛，那部分裝修款因為沒在格式合同里，是無法得到法律保護的。

中國房地產研究會有關人士表示，除了合同的法律地位有可能得不到保護外，關鍵是我國還沒出臺精裝修標準，每平方米的精裝修值多少錢全由開發商一口價而定，而現在流行的精裝修合同又附加了提價的訴求，即合同本身的價值遠遠超出裝修標準。對于購房者而言，一方面存在未來房源再上市原值遭低估的問題;另一方面，一旦精裝修出現問題，很可能出現大量的買賣糾紛和消費者投訴。

更有危害的是，這樣真戲假做的雙面合同讓真正的精裝修無法推廣，從而影響了國家提倡精裝修目標的實現。據了解，我國2012年住宅竣工面積22.61億平方米。按照中國建筑裝飾協會統計數據，去年的住宅精裝修產值為4500億元。就是這樣的水平，仍與國外差距較大。如果出現糾紛，真正的精裝修就會被誤傷，從而影響這項工作的推進。

業內人士認為，由于限價令的出現，開發商為拿到“預售證”只能采取精裝分離這一策略，向政府提交毛坯房的價格，而在銷售時按精裝房出售，從而增加利潤。在這樣的情況下，主管部門的監管不能缺位，應該對這樣的虛假情況進行積極應對。

而對于統計部門來說，由于精裝修合同并不納入網簽，因而大幅地拉低了房價平均數，也不利于調控效果的真實反應，對后期政策設計和執行都有影響。為此，業內人士呼吁建設、工商部門盡早介入樓盤雙面合同的監管，一方面將調控效果落到實處，另一方面避免出現日后可能出現的購房糾紛。