中期業績符合預期。公司2010年上半年實現營業收入168億元，同比減少23%；歸屬母公司凈利潤28億元，同比增長11%；每股收益0.26元，業績基本符合我們預期。上半年公司營業收入同比下降，主要由于大部分項目集中在下半年竣工，因此下半年的營業收入相比上半年將有較大增長。1~6月份，公司結算毛利率28.95%，比上年同期提高5.26個百分點。由于房地產結算存在滯后性，毛利率的上升主要反映了09年市場回暖所帶來的項目利潤率回升，同時，也在一定程度上反映了公司近年來在控制成本、提高盈利能力方面所取得的成效。

    銷量增長20%。1~6月份，公司實現銷售面積320萬平方米，同比減少8%；銷售金額368億元，同比增長20%；銷售均價11483元/平米，同比上漲30%。從市場整體情況看，上半年我們跟蹤的重點城市銷量同比下降37%，銷售額同比下降14%；萬科上半年的表現遠超出大市，這也使其在全國11個重點城市市場占有率從3%上升至8%。

    我們認為，公司取得出色銷售業績主要有三方面原因：一是公司去年下半年開始大幅增加新開工面積，保障了今年上半年有足夠的貨源供應。二是在地產調控銷售急轉直下的情況下，公司合理定價積極應對，保證了項目的去化速度。三是公司產品中普通自住中小戶型占比較高，符合市場主流需求。

    全年業績鎖定。截至報告期末，公司尚有530萬平米已售未結資源，合同金額約573億元。上半年結算收入與已售未結之和，達到我們預計全年結算收入的1.5倍，公司2010年業績已經完全鎖定。

    豪邁擴張二三線城市。公司繼續發揮戰略縱深優勢，控制拿地風險，獲取價格合理的項目資源。上半年公司新增項目大多仍位于房價、地價上漲較少的二、三線城市，新進入昆明、貴陽、唐山、吉林等城市，累計新增項目38個，對應的權益建面合計893萬平米，規模逼近09全年。

    新項目平均樓面地價在2300元左右，繼續保持在較低水平。下半年公司將密切關注市場調整中可能出現的機遇，尤其關注在一線城市以合理價格獲取項目資源的機會。